Lo sfratto applicabile anche al comodato d'uso verbale
1. Premessa metodologica
La sentenza del Tribunale di Vicenza n. 1350 del 25 settembre 2025 costituisce un contributo di sicuro rilievo al dibattito, tanto giurisprudenziale quanto dottrinale, in merito all'applicabilità dell'art. 657 c.p.c. al comodato d'uso verbale, questione resa attuale dalle modifiche apportate dal D.Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 (c.d. Riforma Cartabia). Il pronunciamento si inserisce in un contesto caratterizzato da orientamenti non univoci, offrendo un'interpretazione equilibrata che merita un'analisi approfondita sotto il profilo sia sostanziale sia processuale.
Il caso sottoposto al vaglio del giudice vicentino traeva origine da un procedimento di intimazione di rilascio per revoca di comodato precario, stipulato verbalmente, promosso dalla comodante. Nella fase sommaria, il giudice aveva rigettato l'istanza per assenza di registrazione del contratto, disponendo la conversione del rito e l'esperimento della mediazione obbligatoria. Successivamente, le parti raggiungevano un accordo per la riconsegna dei locali, e all'udienza la sola ricorrente chiedeva la declaratoria di cessazione della materia del contendere con condanna alle spese. Il Tribunale, decidendo sulla base del criterio della soccombenza virtuale, ha affermato la legittimità della procedura promossa dalla ricorrente, pronunciandosi sui due snodi centrali della controversia: l'applicabilità dell'art. 657 c.p.c. al comodato precario verbale e la validità del contratto non registrato.
2. Il quadro normativo di riferimento
La Riforma Cartabia ha modificato l'art. 657 c.p.c., il cui primo comma oggi recita: «Il locatore o il concedente può intimare al conduttore, al comodatario di beni immobili, all'affittuario di azienda, all'affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto». Il secondo comma, invariato nella struttura, prevede che il concedente «può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto».
L'inserimento del riferimento al comodatario di beni immobili — in una disposizione che parla espressamente di «scadenza del contratto» — ha generato un ampio dibattito interpretativo. Ci si è chiesti, in particolare, se la procedura speciale sia esperibile anche rispetto al comodato c.d. precario, disciplinato dall'art. 1810 c.c., il quale — non prevedendo un termine convenzionale — impone al comodatario di restituire la cosa «non appena il comodante la richiede».
Sul versante fiscale, la questione si intreccia con l'art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, a mente del quale i contratti che costituiscono diritti di godimento di immobili sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati. Il necessario coordinamento con il d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico sull'imposta di registro) — il cui art. 3 non annovera il comodato tra i contratti verbali soggetti a registrazione in termine fisso — è all'origine dei contrasti giurisprudenziali di cui si dirà.
3. L'orientamento del Tribunale di Vicenza: analisi della ratio decidendi
3.1. La legittimità del procedimento speciale per il comodato precario
Il Tribunale di Vicenza si allinea all'orientamento favorevole all'applicazione dell'art. 657 c.p.c. al comodato precario verbale, affermando — sulla scorta di un precedente del Tribunale di Brescia del 18 marzo 2024 — che la scadenza contrattuale coincide con la richiesta di restituzione del bene, con la conseguente possibilità di ricorrere al novellato art. 657 c.p.c. in caso di mancata restituzione, in quanto la risolubilità ad libitum è espressamente prevista dall'art. 1810 c.c.
Tale interpretazione trova fondamento nella giurisprudenza di legittimità: Cass. civ., Sez. III, n. 15986 del 7 luglio 2010 ha statuito che il comodato precario è caratterizzato dal fatto che la determinazione del termine di efficacia del vincolo è rimessa alla sola volontà del comodante, che può manifestarla con la semplice richiesta di restituzione.
L'argomento poggia su un duplice ordine di ragioni: sotto il profilo letterale, il legislatore ha inserito il riferimento al comodato di beni immobili senza distinguere tra comodato a termine e a tempo indeterminato; sotto il profilo teleologico, escludere il comodato precario condurrebbe al risultato paradossale di negare uno strumento processuale rapido proprio nella fattispecie in cui il legislatore sostanziale ha riconosciuto al comodante la massima tutela per la rapidità del recesso.
3.2. La questione della registrazione del contratto verbale
Il secondo snodo affrontato dal Tribunale concerne la mancata registrazione del contratto concluso verbalmente. Il giudice afferma che non osta all'accoglimento della domanda la mancata registrazione, dovendo la stessa avvenire solo in caso di menzione del contratto in altro atto soggetto a registrazione.
La soluzione appare corretta: l'art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004, nel comminare la nullità per omessa registrazione, fa riferimento alla sussistenza dei relativi «presupposti», con rinvio necessario al d.P.R. n. 131/1986. Poiché l'art. 3 del Testo Unico non annovera il comodato tra i contratti verbali soggetti a registrazione in termine fisso, viene a mancare il presupposto di legge per dichiarare nullo il contratto verbale non registrato.
Deve pertanto distinguersi tra il comodato stipulato in forma scritta — soggetto a registrazione in termine fisso, e dunque nullo se non registrato — e il comodato verbale, per il quale la registrazione è dovuta solo in caso d'uso. La mancata registrazione del comodato verbale non incide dunque sulla validità del contratto, ma comporta esclusivamente l'obbligo di corrispondere l'imposta di registro qualora le disposizioni in esso contenute siano enunciate in un atto.
3.3. La compensazione delle spese
Un profilo di particolare interesse attiene alla decisione sulle spese processuali. Il Tribunale, pur riconoscendo la fondatezza della domanda, ha disposto la compensazione parziale delle spese — nella misura del 50%, ex art. 92, comma 2, c.p.c. — in considerazione della persistente incertezza giurisprudenziale sull'utilizzabilità del rito speciale nella fattispecie in esame. La soluzione è equilibrata e testimonia la consapevolezza del giudice circa l'esistenza di orientamenti contrastanti.
4. Il confronto con la giurisprudenza di merito
4.1. L'orientamento favorevole consolidato
La posizione assunta dal Tribunale di Vicenza si inserisce in un orientamento che sta guadagnando consenso nella giurisprudenza di merito, a partire dalla già citata pronuncia della Corte d'Appello di Brescia n. 991/2024, che resta la decisione di secondo grado più articolata sul punto.
4.2. L'orientamento contrario e i contrasti sulla nullità per mancata registrazione
Non mancano pronunce di segno opposto, che hanno dichiarato la nullità del comodato verbale per mancata registrazione, applicando la sanzione di cui all'art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004 anche al contratto concluso oralmente. Tale orientamento appare tuttavia minoritario e poco convincente, poiché trascura il dato testuale della norma, che subordina la sanzione della nullità all'esistenza dei «presupposti» per la registrazione, con rinvio espresso alla disciplina fiscale.
Sul piano dottrinale, la questione resta dibattuta: alcuni Autori, muovendo dalla ratio antielusiva della norma del 2004, propendono per un'applicazione generalizzata della sanzione di nullità; altri — orientamento qui condiviso — evidenziano come l'obiettivo della norma fosse il contrasto all'evasione fiscale nel settore delle locazioni, e come il coordinamento con il Testo Unico dell'imposta di registro sia imposto dallo stesso tenore letterale della disposizione.
5. Implicazioni sistematiche
5.1. Ratio della riforma del 2022
L'interpretazione adottata dal Tribunale di Vicenza risulta coerente con la ratio della Riforma Cartabia, che enuncia tra i propri obiettivi la semplificazione, speditezza e razionalizzazione del processo civile. L'estensione del procedimento speciale di convalida al comodato immobiliare risponde all'esigenza di offrire uno strumento processuale celere per il recupero del bene, in coerenza con la disciplina sostanziale del recesso ad nutum.
5.2. Tutela del diritto di difesa
L'applicazione dell'art. 657 c.p.c. al comodato verbale non pregiudica le garanzie processuali del comodatario, che conserva la facoltà di opporsi alla convalida e di ottenere la conversione del rito ai sensi dell'art. 667 c.p.c., dando così avvio a un giudizio a cognizione piena nel quale potrà articolare compiutamente le proprie difese. L'equilibrio tra efficienza e garanzie è assicurato dal meccanismo bifasico del procedimento speciale: alla fase sommaria segue, in caso di opposizione, la fase a cognizione piena.
6. Prospettive future
La sentenza del Tribunale di Vicenza si inserisce in un orientamento giurisprudenziale sempre più consistente a favore dell'applicabilità dell'art. 657 c.p.c. al comodato verbale. Tuttavia, la persistenza di pronunce di segno contrario — specie sul versante della validità del contratto verbale non registrato — suggerisce l'opportunità di un futuro intervento chiarificatore da parte della Suprema Corte di Cassazione.
Un ulteriore profilo meritevole di approfondimento attiene alla distinzione tra comodato precario (art. 1810 c.c.) e comodato con termine desumibile dall'uso (art. 1809 c.c.), e al suo impatto sull'ammissibilità del procedimento speciale — questione che si pone con particolare evidenza per il comodato c.d. di casa familiare, nel quale il termine è desumibile dalla destinazione del bene a residenza della famiglia.
7. Considerazioni conclusive
La sentenza del Tribunale di Vicenza n. 1350 del 2025 si segnala per l'equilibrio della soluzione adottata. Sotto il profilo processuale, l'affermazione dell'applicabilità dell'art. 657 c.p.c. al comodato precario verbale si inserisce nel solco dell'orientamento che appare oggi prevalente nella giurisprudenza di merito. Sotto il profilo sostanziale, il riconoscimento della validità del contratto verbale non registrato si fonda su un corretto coordinamento tra la disciplina civilistica della nullità e la normativa fiscale.
La compensazione parziale delle spese processuali testimonia la prudenza del giudice di fronte a una questione ancora giuridicamente controversa, e rappresenta un modello di equilibrio processuale utilmente replicabile in contesti analoghi, in attesa di un auspicabile intervento nomofilattico della Suprema Corte.
Tribunale di Vicenza, sez. I civile, 25 settembre 2025, n. 1350 — dati delle parti già anonimizzati
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