Locazioni: la disdetta del contratto passo per passo

Pubblicato il 24 giugno 2026 · 4 min di lettura

Sia che si vesta i panni del proprietario sia quelli dell'inquilino, la disdetta di un contratto di locazione è uno di quei passaggi che sembrano semplici finché non ci si trova davvero ad affrontarli. Le scadenze da rispettare cambiano in base al tipo di contratto, e un errore di valutazione può significare doversi tenere l'immobile — o l'inquilino — per altri anni.

I tempi di preavviso, in base al contratto

Contratto 4+4 (uso abitativo, canone libero)
Il proprietario può dare disdetta solo alla prima scadenza (dopo i primi 4 anni) e solo per i motivi tassativamente previsti dalla legge (uso diretto dell'immobile, vendita a determinate condizioni, ristrutturazione, ecc.), con 6 mesi di preavviso. L'inquilino, invece, può recedere in qualsiasi momento, anche prima della scadenza, per gravi motivi, con lo stesso preavviso di 6 mesi.

Contratto 3+2 (canone concordato)
Funziona in modo analogo, ma con durata iniziale di 3 anni. Anche qui il preavviso standard è di 6 mesi.

Contratto transitorio o per studenti
Ha regole diverse, legate alla durata specifica pattuita (da 1 a 18 mesi), spesso senza necessità di disdetta esplicita perché il contratto si estingue naturalmente alla scadenza.

Come inviare la disdetta correttamente

La forma conta quanto la sostanza. La disdetta va comunicata con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC, in modo da avere una prova certa della data di invio e di ricezione. Una semplice email o una comunicazione verbale, per quanto sia stata "capita" dall'altra parte, non ha valore legale in caso di contestazione.

Nel testo della disdetta è utile indicare:

• Gli estremi del contratto (data di stipula, durata, immobile)
• La data a partire dalla quale si intende liberare (o riottenere) l'immobile
• Se si tratta del proprietario, il motivo della disdetta, quando previsto dalla legge

Gli errori più comuni

Da parte del proprietario: inviare la disdetta fuori termine, oppure indicare un motivo diverso da quelli previsti dalla legge — in questo caso la disdetta può essere dichiarata inefficace, con il contratto che prosegue automaticamente.

Da parte dell'inquilino: lasciare l'immobile senza formalizzare la disdetta per iscritto, magari solo restituendo le chiavi — situazione che può generare contestazioni sul canone dovuto per il periodo successivo, se il proprietario sostiene di non aver mai ricevuto alcuna comunicazione formale.

Di entrambe le parti: non verificare lo stato dell'immobile con un sopralluogo congiunto alla riconsegna, che previene molte delle controversie più frequenti sul deposito cauzionale.

Quando è utile un parere legale

Le situazioni più delicate riguardano i casi in cui il motivo della disdetta è contestato dall'altra parte, quando ci sono somme in sospeso (canoni arretrati, spese condominiali, danni all'immobile) da chiarire prima della riconsegna, o quando semplicemente non si è certi di quale tipologia di preavviso si applichi al proprio contratto. In questi casi, far verificare la disdetta prima di inviarla evita contestazioni che, una volta partite, richiedono molto più tempo per essere risolte rispetto a una verifica preventiva.